厂房租赁合同一般包括以下主要条款：

1、签订本合同前，租赁双方当事人应当出示有效身份证明，出租人应当向承租人出示房屋所有权证明或其他房屋来源证明的原件。转租房屋的，应提供原出租人同意转租的证明。明确出租人主体信息及权限。在出租人为授权出租的主体情形下（如政府将高新园区的厂房进行授权出租），则出租人应出具所有权人的授权文件，明确洽谈、签订租赁意向书、租赁合同等文件的具体权限，同时确认授权期限应等于或长于出租期限，授权范围应当大于或等于租赁合同的范围。

2、实地察看厂房情况，须确认厂房的安全生产、消防等条件，检查厂房及其作业场所的水、电、路、通讯、排污、绿化、安全生产等基础设施是否匹配。 如厂房质量必须符合国家有关房屋建设工程安全的规定，用于生产经营目的的，还应符合安全生产许可证条例，具备基本的安全生产条件。如租赁用途涉及特殊行业，则应确保用于生产的厂房应符合特殊行业要求 。

3、明确厂房的租赁范围及基本情况。 

4、明确租赁期限及租赁用途，租期不能超过20年。

5、明确租金、支付方式及房屋相关费用承担。

6、明确交房和退房相关事宜。

7、明确厂房改造及装修情形，厂房维修责任。

8、违约责任。