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借款人以土地使用权抵押的债权人如何行使其抵押权
民间借贷
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孔令斌
上海枫格萌茂律师事务所
擅长领域:交通意外 房产物业 民间借贷 公司创业
视频内容介绍

 借款人以土地使用权抵押的,抵押人以及抵押权人双方应该到土地管理部门进行抵押登记,未进行抵押登记的,抵押合同无效。对于进行过抵押权登记的,债权人在债务履行期届满未受清偿的,可以与抵押人协商处理抵押的土地使用权,协商不成的,可以向法院起诉,由法院进行拍卖变卖后进行偿还。对于土地上附着的建筑物,如果是在抵押权设置前就存在的,应该在设置抵押权时将附着的建筑物一并抵押,在拍卖变卖时也可以将建筑物一并拍卖、变卖,但是债权人只在土地使用权拍卖、变卖的范围内优先受偿。土地使用权抵押设置后新增的建筑物,需要拍卖该抵押土地的,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一并拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押人无权优先受偿。简单讲,房随地走,后建房屋的拍卖、变卖,价款与债权人无关。                       


《担保法》第五十五条,城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。第五十六条,拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。

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